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桂三力律師事務(wù)所張宏新律師為南寧市置地廣場(chǎng)寧汝超等21戶業(yè)主代理的代理詞

日期：2010-06-27     閱讀：15,220次

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員： 
    桂三力律師事務(wù)所分別接受南寧市置地廣場(chǎng)寧某等21戶業(yè)主委托，指派我們代理寧某等21戶業(yè)主參與本案訴訟?，F(xiàn)綜合全案，發(fā)表我們的代理意見(jiàn)如下： 
    一、被告海公司（化名）遲延交房，事實(shí)清楚，21戶業(yè)主作為原告分別訴請(qǐng)被告支付違約金，既有事實(shí)依據(jù)，也有法律依據(jù)。 
    1、被告違約事實(shí)客觀存在，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。 
    在21戶業(yè)主作為原告分別訴海公司案中，原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》第8條分別約定了2005年12月31日和2006年4月30日兩個(gè)具體的交房時(shí)間，但被告直到2007年3月31日才公告將房交付給原告，遲延交房時(shí)間最長(zhǎng)的達(dá)1年零4個(gè)月。根據(jù)《民法通則》第106條規(guī)定：“公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！憋@然，被告逾期交房已構(gòu)成違約，故應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。 
    2、原告請(qǐng)求支付的違約金合法有據(jù)。 
    關(guān)于違約金的計(jì)算，雙方簽訂的《商品房買賣合同》第9條約定：“逾期超過(guò)180日后——買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之二的違約金?！蔽覈?guó)《合同法》第114條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法?！笨梢?jiàn)，雙方關(guān)于違約金的約定，符合法律規(guī)定，被告應(yīng)按合同約定的違約金計(jì)算方式分別向21戶業(yè)主支付其遲延交房的違約金。 
    二、被告對(duì)其遲延交房的抗辯理由，均不成立。 
    1、被告提供的南建質(zhì)字【2005】56號(hào)、南建質(zhì)字【2005】57號(hào)和南府辦【2006】171號(hào)等三份文件，均不能成為其延期交房的依據(jù)： 
    ①東盟博覽會(huì)、投資峰會(huì)和國(guó)際民歌節(jié)（即“兩會(huì)一節(jié)”）每年定期在南寧市召開，因 “兩會(huì)一節(jié)”而可能發(fā)生的短暫停工，系被告在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)并能夠考慮到的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)范疇，被告不能將其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給原告； 
    ②若因政府的三份文件導(dǎo)致停工并需要延期交房，根據(jù)雙方的約定，被告應(yīng)將相關(guān)情況告知原告，方可據(jù)實(shí)延期，然而被告從未將政府下令停工的情況告知原告，故可推定為交房時(shí)間沒(méi)有因政府的文件而變更。 
    2、被告提供的《南寧市晴雨天氣實(shí)況》，也不能成為其延期交房的依據(jù)： 
    首先，我們對(duì)被告提供的這份《南寧市晴雨天氣實(shí)況》的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均有異議。 
    這份《南寧市晴雨天氣實(shí)況》是由被告自行提供，而不是由法院依法調(diào)查得來(lái)的證據(jù)，我們對(duì)其內(nèi)容及來(lái)源的真實(shí)性有異議。退一步而言，即便內(nèi)容及其來(lái)源是真實(shí)的，其或許可以反映南寧轄區(qū)范圍內(nèi)有降雨情況，但具體為南寧市的哪個(gè)城區(qū)降雨、降雨持續(xù)時(shí)間有多長(zhǎng)，特別是置地廣場(chǎng)所在的興寧區(qū)是否在施工期內(nèi)有降雨情況，都沒(méi)有具體反映；另外，這份證據(jù)從內(nèi)容上看，屬于單位出具的書證，但卻沒(méi)有經(jīng)辦人或法定代表人簽名或蓋章確認(rèn)，不符合由單位出具書證的規(guī)定，因此該書證不具有合法性；再則，這份書證沒(méi)有具體說(shuō)明哪些天屬于連續(xù)降雨并因此導(dǎo)致停工的情況發(fā)生，與被告主張的延期交房沒(méi)有關(guān)聯(lián)性。 
    其次，被告沒(méi)有就這份《南寧市晴雨天氣實(shí)況》提供證據(jù)證明降雨或者連續(xù)降雨構(gòu)成其延期交房的不可抗力，并據(jù)實(shí)通知了原告。 
    《商品房買賣合同》第八條約定：“遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期?！薄逗贤ā返?18條規(guī)定：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。”以上的約定和規(guī)定說(shuō)明，在發(fā)生不可抗力的情況下，被告應(yīng)當(dāng)將發(fā)生不可抗力的情況及時(shí)通知原告并向原告提供相關(guān)證明，方可據(jù)實(shí)延期；而事實(shí)上，被告從來(lái)沒(méi)有通知過(guò)原告有關(guān)施工期中發(fā)生不可抗力的事實(shí)，更沒(méi)有向原告提供發(fā)生了不可抗力的證明，所以，即便降雨或連續(xù)降雨構(gòu)成不可抗力，但由于被告沒(méi)有履行相應(yīng)的通知義務(wù)，故不能以此作為其延期交房的證據(jù)。 
    再次，我們認(rèn)為，降雨或連續(xù)降雨均不構(gòu)成不可抗力。 
    《合同法》第117條規(guī)定：“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況?！蔽覀冋J(rèn)為，降雨或連續(xù)降雨不符合不可抗力的構(gòu)成要件，理由是： 
    ①降雨或連續(xù)降雨是可以預(yù)見(jiàn)的。下雨天氣為慣常天氣現(xiàn)象，作為開發(fā)商在進(jìn)行房屋開發(fā)前，就應(yīng)當(dāng)結(jié)合氣象部門對(duì)未來(lái)天氣狀況的預(yù)測(cè)，合理地預(yù)計(jì)工期，以確保在約定交房日期前順利完工； 
    ②降雨或連續(xù)降雨不會(huì)導(dǎo)致停工，換句話說(shuō)，降雨或連續(xù)降雨是可以避免停工并能克服的正常事件。因?yàn)?，在通常情況下，即便連續(xù)降雨無(wú)法進(jìn)行室外施工，也不會(huì)導(dǎo)致室內(nèi)裝修停工。這是基本常理，無(wú)需原告舉證證明。 
    三、消防部門的整改建議不能成為被告拒裝防盜門的理由。 
    1、南寧市公安消防支隊(duì)給被告的復(fù)函，從內(nèi)容上看，是南寧市消防部門給被告提出的一些建議，既然是建議，那么，就不是針對(duì)被告依法作出的具有強(qiáng)制力的具體行政行為，這就意味著：被告將約定的防盜門改為防火木門不是行政部門強(qiáng)制命令的結(jié)果，而是其偷工減料、擅自變更合同的結(jié)果。此外，復(fù)函提出的整改建議方案一：1＃、2＃、3＃住宅門均設(shè)計(jì)為乙級(jí)防火門。從文字表述上看，“乙級(jí)防火門”并非 “乙級(jí)防火木門”，乙級(jí)防火門可以是木制的，也可以是鋼制的，鋼制的防火門可以同時(shí)具有防火和防盜功能，二者區(qū)別在于材質(zhì)、功能和價(jià)格，鋼制的價(jià)格高于木制的價(jià)格。從這點(diǎn)來(lái)看，消防部門建議安裝的乙級(jí)防火門與雙方約定安裝的防盜門并不矛盾，防火防盜門在市面上早有銷售，被告完全可以在不違反約定的情況下，給原告安裝具有乙級(jí)防火功能的防盜門，這樣既符合消防部門的建議方案，也不違背原被告之間的約定。 
    2、根據(jù)我國(guó)《合同法》第77條關(guān)于“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同”的規(guī)定，我們認(rèn)為，原合同約定被告安裝的是防盜門，而被告在沒(méi)有與原告協(xié)商變更合同條款的情況下，便擅自將合同約定的防盜門變更安裝為防火木門，這顯然已違反合同的約定?！逗贤ā返?07條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”?，F(xiàn)原告請(qǐng)求被告拆除其擅自安裝的防火木門并安裝為雙方約定的防盜門，顯然是請(qǐng)求被告繼續(xù)履行合同的約定，理應(yīng)得到法院的支持。 
    3、若被告堅(jiān)持選擇方案一安裝防火門，那么，在此情況下，我們認(rèn)為，被告要么按約定給原告安裝鋼制的防火防盜門，要么給原告以合理的補(bǔ)償，這才符合合同的約定，也才體現(xiàn)合同的公平原則。 
    綜上所述，我們認(rèn)為，原告的訴訟請(qǐng)求既有事實(shí)依據(jù)，亦有相應(yīng)的法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒ㄔ旱闹С?；而被告提出遲延交房和安裝防火木門的抗辯理由，均因其未能提供合法有效的證據(jù)予以佐證而不能成立，依法不應(yīng)得到法院的支持。 
    以上意見(jiàn)，請(qǐng)合議庭予以充分考慮并采納。謝謝！ 
    

                              代理人：桂三力律師事務(wù)所 
                              張宏新　　 律師 
                              羅次偉　 　律師 
                             二00七年六月二十一日

（該代理詞6月25日發(fā)表于廣西《法治快報(bào)》第五版上）